В рамках виконання Угоди про асоціацію з ЄС, Україна з 1 квітня 2025 року імплементувала вимоги до будівель з близьким до нульового рівнем споживання. Чи дотримуються їх?
В Україні нещодавно почали діяти вимоги до будівель з близьким до нульового рівнем споживання (Nearly Zero Energy Buildings або NZEB), відповідний наказ Мінрозвитку набрав чинності 1 квітня. Щоправда, такі вимоги наразі є добровільними.
Українські стандарти постійно відстають на кілька років та наздоганяють європейські. Перехід на зведення будівель NZEB передбачений Директивами ЄС, де всі нові будівлі повинні відповідати цьому стандарту з 2020 року. А з 2028 року, згідно Євродирективи (EU) 2024/1275, нове будівництво державних будівель повинно відбуватися за стандартом ZEB.
В рамках виконання Угоди про асоціацію з ЄС, Україна взяла на себе зобов'язання імплементувати ці вимоги, нехай із запізненням. Адже, насамперед, для України це – важлива складова енергетичної незалежності.
А що на практиці? Чи дотримуються хоча б мінімальні вимоги до стандартів енергоефективності в будівництві, вже не кажучи про перевищення? Які нові підходи можуть сприяти підвищенню якості нового будівництва та практичному впровадженню нових стандартів енергоефективності?
Будівлі з високими показниками енергоефективності – це сучасні простори, які є зручними і комфортними для життя, енергоощадними, обладнані потужною теплоізоляцією, інноваційними системами вентиляції, опалення та освітлення, здатні "самостійно" виробляти енергію завдяки сонячним панелям, тепловим насосам та ін.
Сьогодні питання впровадження таких стандартів стало критичною вимогою часу та визначено стратегічним напрямком для розвитку економіки України. Перехід від застарілих енерговитратних практик до сучасного, розумного будівництва, де пріоритетом є збереження ресурсів, дасть змогу країні покінчити із багаторічною газовою залежністю. Фактично це вихід з енергетичної пастки, обеззброєння країни-агресорки, яка десятиліттями здійснює енергетичний шантаж всього світу.
Українці втратили вже багато шансів позбутися залежності в енергетичному секторі через бажання "низьких" тарифів на газ та електроенергію. Зараз мусимо враховувати свої помилки та невідкладно рухатись у бік енергонезалежності, адже дефіцит енергоносіїв суттєво збільшився через руйнування українських енергетичних об’єктів внаслідок російських обстрілів і ситуація не стає кращою.
Україна має розвинене й розгалужене містобудівне законодавство, яке включає як законодавчі, так і підзаконні нормативно-правові акти. Протягом останніх років це законодавство зазначає численних змін – як "точкових", так і комплексних.
Здебільшого ці зміни значною мірою сприяли забудовникам, зменшуючи можливості втручання в їхню діяльність з боку органів державного нагляду й контролю. Втім, це мало й негативний ефект, оскільки сприяло вчиненню порушень з боку замовників будівництва і підрядників та запізнілій реакції з боку органів державного нагляду й контролю.
Стосовно практичного дотримання стандартів енергоефективності в будівництві слід відмітити, що українські проєктанти та забудовники формально зобов'язані діяти згідно з вимогами законодавства України, але водночас формально їм не заборонено проєктувати та будувати будівлі із перевищенням вимог вітчизняних стандартів.
Але, на практиці це завжди є "каменем спотикання" під час виконання робіт за бюджетні кошти, адже перевищення мінімальних стандартів означає більші витрати. І навіть якщо джерело фінансування – приватні кошти, замовники будівництва з міркувань економії "тут і зараз" часто не вважають за потрібне перевищувати мінімальні стандарти.
Про будівництво із перевищенням мінімальних стандартів думають зазвичай ті замовники будівництва, які надалі будуть експлуатувати будівлю і наперед планують витрати з експлуатації.
Натомість, дотримуючись керівного принципу європейської кліматичної та енергетичної політики – "Енергоефективність передусім", горизонт планування повинен охоплювати весь життєвий цикл будівлі.
Це спонукає до розгляду й запровадження в законодавстві України моделей, в яких замовник будівництва буде природним чином зацікавлений у високій якості та дотриманні високих стандартів, а також матиме реальні інструменти впливу та контролю.
Аналізуючи чинні фінансові та організаційно-правові інструменти будівництва, можна сказати, що вони містять суттєві ризики для майбутніх власників нерухомості. Це пов’язано не лише з тими чи іншими недоліками законодавства, але й з практиками, які склалися у сфері будівництва, особливо у сфері будівництва житла та його первинного продажу. При цьому замовники й інвестори (майбутні власники житла) обмежені у виборі альтернативних інструментів нового будівництва.
Тому в найбільш масовому секторі – житловому – для спільного будівництва або придбання житла фізичними особами, які мають намір у ньому проживати, доцільним було б передбачити окрему організаційно-правову форму юрособи – житлово-будівельні товариства.
Запропоноване розуміння правового статусу, який повинні мати житлово-будівельні товариства, ґрунтується на підході "власні ресурси на власні потреби" як найбільш ефективному щодо використання спільних коштів. Цей підхід передбачає, що ті, хто вносить кошти на будівництво, мають змогу безпосередньо контролювати витрачання цих коштів та спільно приймати найважливіші рішення щодо будівництва.
Сьогодні цей принцип легко реалізувати індивідуальному забудовнику – він сам купив ділянку, сам побудувався. А якщо свої зусилля і фінанси об’єднує кілька осіб, їм потрібна відповідна організаційно-правова форма. Колись такою формою були житлово-будівельні кооперативи, але за чинним законодавством вони більше не створюються. Це – відмираюча організаційно-правова форма юридичної особи.
Можна було б розглянути загалом споживчі кооперативи. Але чинне загальне регулювання кооперативів – і споживчих кооперативів зокрема – не пристосоване до особливостей спільного будівництва нерухомості. Тут немає "захисту всіх від зловживань одного". І, на жаль, ми вже маємо приклади, коли несумлінні засновники псевдо-житлово-будівельних кооперативів порушували права інших членів, не завершували будівництво, а іноді й зникали з грошима.
Тож за нинішніх умов доцільним було б запровадити в українському законодавстві саме інститут житлово-будівельних товариств. Очевидно, що для цього потрібен окремий закон, який визначатиме статус, порядок створення, діяльності та припинення діяльності таких товариств.
Такі товариства повинні одержати спеціальне правове регулювання, яке відповідатиме на специфічні питання, пов’язані з самостійним спільним будівництвом і експлуатацією житла. Значна увага має бути присвячена гарантіям керованості і безпосереднього контролю за діяльністю товариства з боку його учасників, а також недопущенню використання житлово-будівельних товариств для прихованої підприємницької діяльності і спекуляцій на ринку нерухомості.
Точкове удосконалення чинного законодавства та запровадження зазначеної системної альтернативи існуючим моделям будівництва вочевидь сприятиме підвищенню якості нового будівництва та практичному впровадженню нових стандартів енергоефективності. Такий підхід протегуватиме побудові енергонезалежної та кліматично нейтральної економіки.
