Попит на квартири у Київській агломерації зростає, а ціни там суттєво нижчі за столичні. Чи збережеться цей тренд, якщо забудовники працюють на межі рентабельності, а нових проєктів стає дедалі менше?
Київська агломерація продовжує розростатися. Як і у світових мегаполісах, в передмісті столиці України активно будують житло. Обмежена пропозиція квартир та вищі ціни на нерухомість часто спонукають українців, які працюють у Києві, обирати домівку на відстані десятків кілометрів від Хрещатика.
Велика війна у 2022 році могла суттєво призупинити субурбанізацію. Населені пункти довкола Києва перетворилися на "лінії оборони" в ході боїв: перешкодою для росіян стали щільна міська забудова та річки. Натомість уже у 2023 році на ринку первинної нерухомості Київщини почався "ренесанс" і продажі житла почали зростати. Нині охочі придбати квартиру можуть обирати з понад двохсот варіантів.
Утім, причини високого попиту тимчасові і нестабільні, пропозиція зменшується і не відтворюється, а самі забудовники ледве зводять "дебет з кредитом".
Бойові дії навесні 2022 року поруч з Ірпенем, Бучею та Броварами не призвели до катастрофічного відпливу коштів покупців квартир, каже Володимир Даниленко, CEO компанії M4U – розробника аналітичного сервісу P/ARC.
"Київ – столиця, економічний та діловий центр. Сюди активно йдуть інвестиції з прифронтових зон. Столичний регіон розглядається як гарний варіант збереження коштів, зокрема отриманих від виплат військовослужбовцям та родинам полеглих героїв. Клієнти із Сумської, Харківської, Запорізької, Донецької областей – часті гості у відділах продажів житлових комплексів", – каже Даниленко.
Купувати житло в передмісті спонукає ціна, кажуть у компанії ЛУН. У Києві середня вартість квадратного метра становить 1 320 дол., у передмісті – 800-900 дол.
"Ще до великої війни серед покупців первинного житла був тренд: сімʼя починає шукати житло в Києві, а в процесі розглядає передмістя, бо воно значно дешевше. Це житло привабливе і для внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Тренд не новий, до 2022 року переселенці часто обирали передмістя столиці", – пояснюють у ЛУН.
Вторинний ринок нерухомості більш популярний за первинний, кажуть у компанії "OLX нерухомість". У серпні попит на вторинному ринку був на 23% вищий за новобудови, пропозиція – на 22% (на одно-трикімнатні квартири загалом).
"Згідно з нашим опитуванням і коментарями забудовників, українці обирають готове житло і не готові ризикувати або чекати, поки будинок побудується, тому відсоток вкладання в котлован дуже низький", – повідомили в "OLX нерухомості".
За перші вісім місяців 2025 року середня ціна реалізації квартир у забудовників у передмісті столиці становила 35,6 тис. грн за кв. м проти 34 тис. грн за аналогічний період 2024 року, ідеться в даних аналітичного сервісу P/ARC. Зростання на 5% – суттєво нижче за показник інфляції, зокрема на будівельні матеріали.
Схожі цифри дає ЛУН: середня вартість квадратного метра в новобудовах Київщини зросла з 32 тис. грн у вересні 2024-го до 34,7 тис. грн у вересні 2025-го.
Нижча на третину вартість житла в передмісті дивує столичних забудовників. "Я не розумію, як забудовники Київської області виходять на собівартість 700 доларів за квадратний метр. Такого показника можна досягти тільки економією на якості будівництва і мінімізації податкового навантаження", – каже CEO промислово-будівельної групи "Ковальська" Сергій Пилипенко.
Власник іншої компанії-виробника будівельних матеріалів розповів ЕП на умовах анонімності про нове явище на ринку, яке "стрімко набирає обертів". Деякі забудовники з Ірпеня почали звертатися з пропозиціями бартеру: надати будівельні матеріали в обмін на майбутні квадратні метри. "Це попахує якоюсь пірамідою", – каже співрозмовник.
Кількість ЖК біля Києва стабільна, кажуть у ЛУН. На відстані до 20 км від столиці у 2024 році забудовники продавали квартири у 159 комплексах, зараз – у 158.
В OLX фіксують зростання кількості оголошень про продаж нових однокімнатних квартир в Ірпені (+23%), Борисполі (+54%), Бучі (+18%), Броварах (+42%) і падіння пропозиції в Софіївській Борщагівці (-29%), Вишневому (-28%) та Гатному (-57%).
Даниленко попереджає про загрозливу тенденцію – "вимивання" проєктів, тобто завершується більше будівництв, ніж починається нових: "Купити квартиру в нормальній локації з високим ступенем готовності стає важче, а буде ще важче".
Цю тезу підтверджують дані щодо попиту на бетон. За словами Пилипенка, споживання бетону серед забудовників у київському регіоні не перевищує 25% від рівня 2021 року. "Будівельні майданчики в Києві генерують набагато більше замовлень, ніж в області", – додає генеральний директор "Ковальської".
ЛУН наводить іншу статистику: на Київщині у 2025 році завершили продажі 13 ЖК, а стартували – 19. "Це робить ринок "первинки" Київської області одним з найбільш жвавих, він посідає друге місце після Львова і обганяє Київ", – кажуть аналітики.
Вісім місяців 2025 року стали рекордними з початку великої війни за темпами реалізації квартир у новобудовах Київської області, свідчать дані P/ARC. "За цей час, за нашими підрахунками, на первинному ринку області реалізували близько 6,7 тисячі квартир за близько 13 мільярдів гривень, тоді як за аналогічний період 2024 року – трохи менше 5 тисяч квартир за 9 мільярдів гривень. Загалом на ринку приріст за кількістю становив 33%, за вартістю – 45%", – каже Даниленко.
Керівник M4U зауважує, що приріст продажів неоднорідний. Проєкти, які активно будуються, відновили продажі до 50-100% від довоєнного рівня, а в проєкти, де динаміка будівництва повільна, інвестори вкладають кошти менш охоче.
Шукачі житла орієнтуються на готове і майже готове житло, підтверджують у ЛУН. Попит на такі квартири стимулює держава через програму "єОселя". За нею можна взяти готову або майже готову квартиру в акредитованих житлових комплексах.
На "єОселю" припадають понад 10% від загальної кількості угод на Київщині, зазначає Даниленко. Цифра могла би бути вищою, але, за даними P/ARC, у регіоні акредитовані лише 43 об’єкти з понад 200, де йдуть продажі.
Критерії для участі забудовника в "єОселі" включають відсутність припинених проєктів, наявність дозволів на будівництво, добру фінансову репутацію. Банки оцінюють ці фактори, щоб упевнитися, що забудовник зможе завершити проєкт.
За даними "OLX нерухомості", попит на однокімнатні квартири неоднорідний. У 2025 році він зменшився на 30-50% у Бучі, Вишневому, Гатному, Гостомелі та Софіївській Борщагівці і зріс в Ірпені (+87%), Броварах (+96%), Борисполі (+173%). Попит на двокімнатні квартири зріс у Софіївській Борщагівці (+13%), Ірпені (+40%), Бучі (+124%) і впав у Броварах (-74%), Вишневому (-64%), Гатному (-36%).
